נדל״ן ומקרקעין · מאמר מקצועי
בדיקת נאותות משפטית (Due Diligence) – מה נסח הטאבו מסתיר מכם?
מאת עו״ד יחיאל רחמים מנחמוב ועו״ד אסף שפיגלפורסם:
דילמה מהשטח
הוצאתם נסח טאבו, ראיתם שהמוכר רשום כבעלים ושאין בו משכנתא, והנחתם שהעסקה נקייה ובטוחה. האם הרישום מלמד גם על מצב הבנייה והשימוש בדירה?
המציאות המשפטית ("דוגרי")
נסח רישום מתאר זכויות רשומות, עיקולים והערות; הוא אינו אישור שהדירה, השימוש בה או תוספות הבנייה תואמים היתר. יש להשוות את המצב בפועל לתיק הבניין, להיתרים ולתכניות. חריגה עשויה להשפיע על מימון, שווי, מיסוי וסיכון לאכיפה לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965. אחריותו של רוכש אינה אוטומטית רק משום שרכש נכס עם חריגה: היא תלויה בעבירה, בשימוש ובמעמדו לפי הדין. גם עלות ההסדרה אינה סכום אחיד, ולעיתים הסדרה כלל אינה אפשרית. חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 — מאגר החקיקה הלאומי מינהל התכנון — חוקי התכנון והבנייה
הצעד האופרטיבי שלכם
אספו נסח או אישור זכויות, תשריט בית משותף ותיק בניין, והשוו אותם למדידה מקצועית במידת הצורך. לפני חתימה בדקו מי נושא בעלויות ובסיכונים, והאם נדרשת הסדרה כתנאי לעסקה או שינוי במחיר ובבטוחות.