עסקה נתקעת כמעט תמיד בגלל משהו שאפשר היה לדעת מראש
ברוב העסקאות הכסף, המועדים והנכס נראים ברורים. ואז מתגלה שעבוד שלא עודכן, חריגת בנייה, חוב לעירייה או סעיף שמאפשר לצד השני לצאת מהעסקה בקלות, ואתם כבר חתמתם ושילמתם מקדמה.
הסכם מכר הוא המסמך שמחלק את הסיכונים בין הצדדים. מי שמנסח אותו, או לפחות קורא אותו כמו שצריך, קובע בפועל על מי יחולו.
מצבים שאנחנו פוגשים:
קונה ששילם מקדמה ומגלה שהנכס משועבד.
מוכר שהקונה מתעכב בתשלום, והדבר עוצר את כל שרשרת העסקאות שלו.
צד שחוזר בו באמצע העסקה ומותיר אחריו שאלת פיצוי.
נכס עם רישום לא תקין: חברה משכנת, זכויות שלא הוסדרו, הערות אזהרה של אחרים.
מה כולל הליווי
בדיקת נאותות משפטית
נסח הרישום, שעבודים והערות, זכויות בנייה, חריגות, חובות לעירייה ולוועד הבית.
ניסוח או בחינה של ההסכם
לוח תשלומים, מועד מסירה, פיצוי מוסכם, תנאי ביטול ואחריות לליקויים.
אבטחת התשלומים
רישום הערת אזהרה, הפקדה בנאמנות והתניית תשלומים בשלבי הרישום.
מול הבנק והחברה המשכנת
שחרור שעבוד, משכנתא ואישורים נדרשים.
דיווח ומיסוי
דיווח לרשות המסים במועדים הקבועים בחוק, ובתיאום עם יועץ מס כשנדרש.
מסירה ורישום
ליווי עד שהנכס רשום על שם הקונה.
איך זה עובד
הערכה ראשונית
מסמכים, נסח ובדיקת הנכס.
גיבוש אסטרטגיה
טיוטה עם סעיפי הגנה מותאמים לעסקה.
ייצוג ופעולה
כולל אבטחת התשלומים.
מה כדאי לדעת
הערת אזהרה היא אחד הכלים החשובים בעסקה. היא נרשמת בנסח הרישום ומודיעה לכל מי שבודק את הנכס שיש התחייבות קיימת כלפי הקונה. היא לא מחליפה בדיקה מלאה, אבל היעדרה הוא שאלה שכדאי לשאול לפני שמעבירים כסף.
הסכמי מכר
מאמרים ופסקי דין
סוגיות מעשיות, נקודות למחשבה והקשר רחב יותר
עסקאות נוגדות במקרקעין – מלחמת הזכויות בסעיף 9 לחוק